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考察〜住友不動産〜

都内の至る所で大型のオフィスビルを建てている住友不動産について有価証券報告書等を参考に考察を述べたいと思います。

直近の3期分(2017/3期、2018/3期、2019/3期)の数字を拾ってみると、売上高 9,252億円、9,484億円、10,132億円、営業利益 1,882億円、2,056億円、2,204億円、経常利益 1,677億円、1,869億円、2,043億円といずれも堅調に推移していると言えます。

この要因としては、東京都心部においてオフィスビル開発を強力に推進しており、過去からのエリア集中戦略も功を奏して安定的な賃貸収入を獲得し続けていることが挙げられます。

2019年時点で賃貸ビルの延床面積は計152万坪にのぼり、2022/3期までに175万坪まで積み上げる計画を立てています。

現在の東京のオフィスマーケットにおいて空室率が最低水準であること、賃料も上昇基調であることから、住友不動産はマーケットに順応した事業戦略を展開しており、好調なマーケットが続く中では、引き続き堅調な業績推移を示すものと予測されます。

一方で、所有オフィスビルについて見ると、延床面積ペースで港区の所有ビルを中心に築10〜20年の不動産の比率が高くなりつつあり、今後ビルの修繕コストが重くなり、競争力も落ちてくると予想される中で、現在の好調なマーケットが崩れた時に収益力が低下してくるのではとも考えられます。

今後は資産の組み換えやアセットライト化(REITへの資産売却等)により、事業基盤をより強固なものへしていくことが持続的成長の鍵となってくるのではないかと考えています。

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