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物件の競争力を見極める

プロのファンド等が投資用物件の取得を検討する際にやることとして、まずは投資期間中の収支をシミュレーションすることに加え、出口戦略として第三者に売却した場合に当初の投資額に対して、採算がプラスになるのかを検証します。

その出口戦略を考える上で重要なことは対象不動産の最適用途が何かを見極めることです。中核都市にある不動産であれば市街化区域というエリアに該当する場合が多いため、用途地域というものが定められています。この用途地域の中で建築可能な用途(住宅、商業、工場等)や規模が規定されており、その範囲内で最適な用途を考えることになります。

最適用途を見極めるためには、その不動産のポテンシャル(用途地域、建ぺい率・容積率、地区計画等)を調べるのは勿論のこと、周辺の土地利用状況を調査し、将来的な街並みの変化についてイメージを持つことが非常に重要です。例えば、周辺にスーパーが乱立している場合は、それほど大きな需要を抱える商圏であると同時に、スーパーを出店した場合に激しい競争に巻き込まれることになり、長期的にはテナントから賃料の減額要請が出るリスクがあり、不動産としての収益性が落ちてしまいます。

このように、最適用途を見極めるためには対象となる不動産と周りの環境を良く調査し、何を作ると安定的な収益が見込めるのかを数字を持って検証していく必要があります。ファンド等が投資可否を判断する際には、現状の収支だけではなく、出口戦略でいかにアップサイドなシナリオを描けるかが判断の分かれ目となってくることを踏まえて、関連するニュースを見ていくとプロが取引している不動産がどんな思想を持って取引されたのかをイメージできると思います。

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